Im Dezember dürfte bereits der nächste Mietschock kommen. Gemäss den Prognosen steigt der Referenzzinssatz des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO von 1.5 auf 1.75 Prozent. Die Vermieter können dadurch die Mieten erneut um 3 Prozent erhöhen, wenn die bisherigen Mieten auf dem Referenzzins von 1.5 Prozent beruhen. Zur Erinnerung: Der Referenzzins entspricht dem gerundeten Durchschnittszins auf den Schweizer Hypotheken.
Die Mieterhöhungen werden mit den höheren Kosten für die Hypothekarzinsen begründet. Doch dieses Argument trifft in vielen Fällen gar nicht zu. Der BWO-Zins überschätzt die Kosten der Vermieter. Er ist nicht repräsentativ. Der Durchschnitts-Vermieter dürfte dank dem BWO-Zins den Gewinn erhöhen. Er kann mehr Miete verlangen, ohne dass die Kosten steigen. Warum das?
Die Mehrheit der Wohnungen ist im Besitz von institutionellen Investoren. Private besitzen weniger als die Hälfte der Mietwohnungen in der Schweiz (nämlich 47 Prozent). Insbesondere Pensionskassen und Versicherungen haben sehr viele Renditeimmobilien. Diese sind meist nicht oder nur in geringem Mass mit Hypotheken finanziert. Denn die Renditeimmobilien dienen dazu, das reichlich vorhandene Kapital gewinnbringend anzulegen.
Überhaupt: Hypotheken brauchen vor allem Privathaushalte um ihre Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zu finanzieren. Ein grosser Teil der Hypotheken läuft auf privat genutztem Wohneigentum. Das illustriert auch die Erhebung der SNB. Rund die Hälfte der Neuhypotheken betrifft dieses Segment des selbstgenutzten Wohneigentums. Unternehmen nahmen nur rund 1/6 der neuen Hypotheken auf. In vielen Fällen sind das KMU, die ihre Firmenkredite über Hypotheken finanzieren.
Das zeigt, dass die institutionellen Investoren wenig von den höheren Hypothekarzinsen betroffen sind. Sie dürfen unter dem heutigen Mietrecht die Mieten erhöhen, ohne dass sie höhere Kosten haben.
Die institutionellen Anleger könnten argumentieren, dass auch sie Anspruch auf eine Entschädigung für die generell höheren Kapitalkosten haben und deshalb die Mieten erhöhen können, obwohl ihre Immobilien kaum fremdfinanziert sind. Das Argument ist aber fragwürdig: Die aus Anlagesicht ausschlaggebende Renditen kommen von den Bundesobligationen. Hier sind die Zinsen im Laufe von 2023 sogar wieder gesunken.